Las ciudades de Estados Unidos están luchando por llenar sus espacios de oficinas. Ciudades importantes como Washington DC, Boston y San Francisco tienen centros urbanos cada vez más vacantes, mientras que los centros urbanos de las pequeñas ciudades del Rust Belt luchan por sobrevivir por completo. Esta tendencia se mantiene más allá de Estados Unidos, con más de tres cuartas partes de los edificios de oficinas de Europa en riesgo de obsolescencia para fines de la década. La causa de esto, en la mayoría de los casos, es simple: un exceso de oferta de oficinas y un cambio hacia el trabajo remoto. Estos edificios vacantes pueden desencadenar un efecto dominó negativo de desafíos económicos y sociales para las ciudades, y su excedente, junto con la escasez de viviendas, ha generado discusiones entre las ciudades y los arquitectos sobre la necesidad inminente de transformar las oficinas en viviendas.
Adaptar los espacios de oficinas en viviendas puede parecer sencillo, pero conlleva sus propios desafíos, que abarcan complejidades de zonificación, técnicas y financieras. Las regulaciones y códigos de zonificación dificultan la flexibilidad en el uso del programa y la exploración de nuevos tipos de viviendas. También existen obstáculos técnicos relacionados con la calefacción, ventilación y aire acondicionado, plomería y acceso a la luz natural, lo que hace que algunos edificios de oficinas sean mejores candidatos que otros. Además, existen grandes obstáculos financieros, con tasas hipotecarias históricamente altas y el precio aún elevado de los edificios de oficinas.
A pesar de lo desalentadores que puedan parecer todos estos desafíos, históricamente el concepto no es nuevo. Durante la década de 1990, tanto Nueva York como Los Ángeles promulgaron ordenanzas municipales para fomentar la adaptación de edificios de oficinas vacíos en viviendas. En Nueva York, debido a la recesión de los años 90 y los ataques del 11 de septiembre, la ciudad aprobó cambios en la zonificación, incentivos fiscales y bonos gubernamentales para financiar a los desarrolladores dispuestos a reutilizar edificios de oficinas no utilizados. Estos ayudaron a convertir aproximadamente 20 millones de pies cuadrados del distrito financiero de Lower Manhattan en 17,000 hogares. Los Ángeles también experimentó una ola similar de conversiones después de que la ciudad promulgara una ordenanza de reutilización adaptativa en 1999, lo que resultó en aproximadamente 15,000 unidades de vivienda.
Actualmente, en Estados Unidos, se están produciendo cambios e incentivos similares a nivel federal y municipal para compensar los costos y desafíos relacionados con estas conversiones. Más recientemente, en octubre de este año, la administración de Biden-Harris anunció acciones para respaldar la conversión de edificios comerciales con alta vacancia en uso residencial asequible. Estas acciones incluyen nuevos financiamientos, asistencia técnica y la venta de propiedades federales. A nivel local, las ciudades también están proponiendo incentivos. Boston está ofreciendo exenciones de impuestos a la propiedad a los desarrolladores, mientras que Portland, Oregon, está eximiendo tarifas y proporcionando excepciones a los estándares de mejora.
En respuesta a estas discusiones, los arquitectos están presentando visiones imaginativas de cómo podrían ser estas transformaciones. Brooks Scarpa recientemente reinventó el edificio Robert C. Weaver en Washington DC para la exposición de diseño BRUTAL DC. Su visión incluye 300 unidades de vivienda, un espacio de oficina reducido y comodidades comunitarias. Abordaron desafíos como la iluminación natural y la ubicación del sistema de calefacción y aire acondicionado reemplazando el núcleo desactualizado con un patio central compartido. Su diseño asigna casi el 45% del espacio para viviendas asequibles, promoviendo opciones de vida compartida y mostrando el potencial de reutilizar grandes edificios de oficinas en nuevos modelos de vivienda.
Actualmente, en Estados Unidos hay impulso en las ciudades para desarrollar incentivos para convertir oficinas en viviendas. No es en vano; los centros urbanos necesitan estos cambios para sobrevivir. Las inversiones en remodelar estos paisajes urbanos podrían allanar el camino para una nueva ola de transformaciones de oficinas a viviendas, con un vasto potencial para soluciones de vivienda innovadoras. Esperemos que estos incentivos financieros y cambios de zonificación otorguen a los desarrolladores y arquitectos suficiente libertad y oportunidad para innovar y explorar nuevos modelos de vivienda social, creando centros urbanos más equitativos y centrados en el ser humano.
